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(原标题:民办高校里的商品房:交房15年办不了房本)

海口经济学院桂林洋校区里,有一栋停工一年多的建筑。如果一年前没有被叫停,这栋楼可能会和这个校区里其他7栋建筑一样仍在对外销售。如果有人购买了这里的房源,他们会和这个校区其他7栋楼,以及海口经济学院老校区的31栋楼的业主们一样,无法办理产权证。

民办高校营收背后的资本力量

海口经济学院是2008年经国家育部批准升格的一所海南省级民办本科高校,前身可以追溯到1974年创办的海口业余大学,历经海口职业大学、海口经济职业技术学院等发展阶段。

经海口市规划局批复,海口经济职业技术学院(海口经济学院前身)位于琼山区美舍河东侧,红城湖路以北,国兴大道以南,学校总体规划用地面积37.43公顷,一期规划用地面积为31.25公顷,项目用地性质为高等学校用地。

目前,全日制在校学生24000多人。学校隶属于海南赛伯乐教育集团有限公司,董事长是曹成杰。

在海口经济学院老校区,从2006年开始,先建设了17栋楼,转给海南工商职业学院后这个校区原址又被建设了14栋,共计31栋楼房的业主都无法办理产权证。今年11月,他们才得知老校区这31栋楼对应的大部分为储备地,还未供地。

一位购买了老校区楼盘的业主表示:“海口经济学院通过销售这些地块的楼盘,赚了50亿元以上。2020年,海口经济学院所属公司——海南赛伯乐教育集团有限公司60%的股份被中教控股(839.HK)收购。”公开资料显示,这笔交易共计13.56亿元人民币,是国内最大民办高等学院收购案。

收购后的第二年,2021年11月24日晚,中教控股发布公告称,截至2021年8月31日,收入36.82亿元,同比增长37.5%。年内利润14.72亿元,同比增长107.2%。其中,高等职业教育分部的收入为27.596亿元,同比增长58.2%,占总营收比例高达74.95%。资料显示,这部分收入的大幅增加,主要受现有高等职业教育机构的在校学生人数、学费的内生增长,以及新增一所学校,即由海口经济学院带动。

一边是民办高校背后挣得盆满钵满的公司,一边是维权十余年,至今无法办理产权证的业主。

(图为海口经济学院桂林洋校区西门)

买房承诺五年内办证

“与学校最早签订的购房合同应该是在2006年12月,交付日期是2007年。合同内约定的房价是每平方米1300元,比市场价低每平方米200~500元,主要通过亲戚朋友,和中介公司等渠道购买。”业主李明回忆当年的购房经历。

这些以教职工福利房为名义建起来的大楼,优先面向的人群即是任职老师。另一位在海口经济学院任职的老师张莫言介绍:“我是2006年买的,当时学校说五年内给办理产权证,考虑到价格略低于市场价几百块钱,且房子在学校内,环境好,所以就买了。”

业主们反馈,签订购房合同的甲方有四五个,分别是海南赛伯乐教育服务有限公司、海南赛伯乐后勤集团有限公司、海南海商院后勤服务有限公司、海南银拓房地产开发有限公司等。他们说,“这些已经签订合同的甲方不一,但公司的主体实控人是曹成杰和唐捷。”

2011年,五年时间已至,无论是学校,还是签订合同的甲方公司海口经济学院后勤服务有限公司,均未协助这些业主办理产权证。期间,有老师与学校发生过几次纠纷,但碍于学校内存在所谓的护校队,自身又在学校任职,便不敢多说什么。

张莫言说:“即使是现在,我们大部分老师仍然不敢多说什么。”据业主李明统计,和张莫言情况类似的教职工不在少数,约占业主总人数的25%~30%,其他业主基本是校外购房者。

据2015年7月31日《南方周末》曾发布了一篇报道《校园里栽楼 海南工商职业学院占教学用地开发房产》调查发现,2008年前后,曹成杰欲扩大学院规模,征用琼山区攀丹村土地。期间,一位名叫唐捷的本村村民在劝说搬迁的过程中起到了促进作用。

业主李明说:“早期唐捷和曹成杰合作的方式为划分楼层归属,即在所建的建筑中,部分楼层归属唐捷,其他楼层则归属曹成杰。”

2008年至2012年间,学院多次给海口市人民政府及海口市国土局发函请示要求办理土地使用证。2013年8月,海口市国土局才发函同意将琼山区下洋片攀丹村65718.67平方米土地划拨给海口经济学院作为学院一期项目用地。

直到2013年海口经济学院搬离国兴路校区,老校区校园内已经建成17栋楼,共计1163套房。彼时,唐捷与海口经济学院完成了股权转让协议,海口经济学院原地址变更为海南工商职业学院校区。

张莫言说:“唐捷看曹成杰赚了20个亿,他也跟着学,哪里有空地就往哪里建楼,像栽葱一样。搬到桂林洋校区的曹成杰则在新校区内建楼,同样是哪里有空地就在哪里建。”李明介绍:“2013年后,唐捷自己在海南工商职业学院内建起了14栋高层楼,共计2134户。”

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有业主统计,目前的海南工商职业学院(原海口经济学院)校内共建成31栋楼,共计3297户。在海口经济学院桂林洋校区已建成7栋楼,共计576套;没建成的还有8栋楼,其中有2栋已开工,一栋建到三层,一栋已经封顶。

办证被一拖再拖

就校内建楼和办证的问题,目前人已在香港的唐捷说:“房子大概是从零几年建设到2013年,之后全部停工,没有再建设。”他补充道,“初期与海口经济学院合作时,他们有承诺负责办证。”

此外,唐捷还说:“2016年,相关政府部门有来进行土地勘查、测量等工作,海经院也正式启动了土地出让等相关事宜,但后来这一工作因市里人事变动被叫停。目前,海经院建设的楼都取得了土地证。”之后,唐捷表示在忙,之后会就相关问题进行详细沟通。

2017年,海口经济学院出具了一份通知,通知对象为6~17栋楼的业主。李明说:“6~17栋所处的位置,正是攀丹村所在的区域。”攀丹村是2008年前后被征用,2013年才被划拨给海口经济学院。

该通知内容显示,购房人须缴纳每平方米1135元的土地变更性质以及办理产权证书的费用。为了办证,张莫言东拼西凑,又交出去了十几万块钱。又一个四年过去了,张莫言和其他老师,以及在此居住的业主们仍旧没能办理产权证。

新校区的业主们也面临同样的问题,即无法办理产权证。除了业主,被新校区围困的还有乌矿村的村民,其中一位村民称:“2009年得知村子被征用给学校,赔偿方案由海口经济学院来谈。2012年,学院以每平方米300~1800元的价格来和我们谈搬迁赔偿事宜,而当时周边房价涨到了七八千,赔偿方案极其不合理,而且至今没变。”

2021年8月19日,海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知(琼自然资规[2021]7号)的发布,让李明、张莫言等业主看到了希望。

他们开始前往住建局、规划局等各个政府部门了解政策情况,最后从海口市自然资源和规划局处得知,老校区除学苑公馆1、2#住宅楼有规划报建手续,其余住宅楼对应宗地大部分为储备地,还未供地。他们所购买的住房,也不在待解决的历史遗留问题内。

面对学校里这一栋栋没有手续的建筑,张莫言说道:“尽管政府曾有干预下令停建,但校方在晚上偷偷地建,建了一栋又一栋,直到去年才彻底停建。”有业主还发现,学院还与第三方合作建设校中校,如今,这校中校也一并停建。

李明表示,他曾经就“校方以合法商品房的形式将没有手续的住房卖给购房者,承诺五年办证,期间还收取所谓的办证费用,约每户十余万元,已收取费用总计约4000万元”一事咨询多位律师,律师们均表示此行为构成诈骗,有北京律师还表示若此情况发生在北京,可在北京立案。

同一时期,业主苏颂等五人前往海南省海口市公安局琼山分局报案后,得到的是2021年10月12日由海口市公安局琼山分局经侦大队出具的不予受理案件告知书。告知书称:“因海南赛伯乐教育服务有限公司未履行合同约定办理住房产权证,但购房人已实际取得房屋并居住,现我大队根据现有材料认为该案属于民事合同纠纷。”

办证成了历史遗留问题

2010年3月3日,海南省出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》,《意见》第一条第一点指出,“在支持符合条件的单位利用自有存量国有建设用地集资建设职工住房的同时,加大由政府统一供地、统一规划、统一建设经济适用住房的力度,满足基本保障需求。”

海南大学、海南师范大学2010年前后的学校公告中均有集资建房的相关信息。据《京华时报》2011年的报道称,不仅仅是大学,三亚市全市共有临春小学、羊栏中学等15所乡镇学校非法集资建房。报道中,海南省住房和城乡建设厅住房保障处表示:“学校盖集资房必须根据本单位的住房困难情况,经过建设房管部门和规划部门的审批。购买不满5年,不得直接上市交易。如果三亚学校违建情况属实,那两方都涉嫌违规,肯定要拆除。”

在业主们进行维权的同期,有业主发现签署合同的海经院后勤服务有限公司、海南赛伯乐后勤集团有限公司已注销。2021年10月22日,海南赛伯乐教育服务有限公司出具了一份《关于海经院后勤服公司、海南赛伯乐后勤集团有限公司集资房不动产登记有关事项的通知》,内容主要涉及两个方面。

第一,因海经院后勤服务有限公司、海南赛伯乐后勤集团有限公司已注销,其业务和债券债务由海南赛伯乐教育服务有限公司继承(三家公司为同一投资主体),购房人可签订《合同主体变更协议书》,将《内部集资购房合同》中的合同主体变更为海南赛伯乐教育服务有限公司,海南赛伯乐教育服务有限公司承接《内部集资购房合同》中上述两家注销企业的所有权利和义务。

第二,集资建房是特定历史条件下的特殊产物,当时海南几乎所有大学都有集资建房,至今都没有完成不动产登记,解决这一历史遗留问题是一项复杂的系统工程。

针对这一通知,中教控股子公司——术智教育咨询(赣州)有限公司于11月1日称:“希望贵司立即停止实施以赛伯乐教育服务有限公司承继老校区集资购房合同项下卖方的债券债务、义务和责任的方案,并向相关购房人予以澄清。”

针对业主们的办证问题,《中国质量万里行》将持续关注。(文中李明、张莫言、苏颂均为化名)

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